Resumo Direito Civil III – 3° Bim

Prof – Estevan Lo Ré Pousada

Aula 9 – da propriedade:

Capitulo V – Direitos de vizinhança (Arts. 1277 a 1313).

 

Pretensão à cessação de interferências (por uso nocivo) – art. 1277

Os direitos de vizinhança são dispositivos normativos que tem por objetivo regulamentar as relações jurídicas estabelecidas entre moradores de prédios vizinhos. A necessidade de normatização são pelos frequentes conflitos oriundos dessa proximidade.

Estão envolvidos:

– uso anormal da propriedade

– árvores limítrofes

– passagem forçada

– passagem de cabos e tubulações

– águas

– limites entre prédios

– direito de construir

A previsão do uso anormal ou irregular da propriedade consiste em fazer cessar as interferências que prejudicam a segurança, o sossego e/ou a saúde dos moradores (diferentemente do CC/16 que, subjetivamente, aludia ao “mau uso”).

No CC/16 aludia ao proprietário ou inquilino; o CC/02 estendeu o alcance da regra e passou a abranger o possuidor a qualquer título.

Segurança = direitos patrimoniais como os extrapatrimoniais. Assim tanto a integridade física do prédio quanto do individuo devem ser observados.

Ofensa ao sossego = excessivos ruídos, perturbando a tranquilidade dos habitantes.

Isso diz respeito tanto ao funcionamento de empresas, industrias, comércio, como também o uso do imóvel residencial (manter um numero exagerado de animais, ter uma oficina na garagem.

Ofensa à saúde = emissão de gases tóxicos ou fétidos, lançamento de resíduos na água poluindo.

Parágrafo único: é preciso analisar inúmeros fatores conjuntamente para a caracterização da interferência prejudicial à segurança, sossego e à saúde.

Três parâmetros que deverão ser tomados em consideração pelo magistrado:

– natureza da utilização -> finalidade a que se destina a utilização do prédio.

– localização do prédio ->áreas urbanas, residenciais, comerciais, rurais.

– limites ordinários de tolerância -> encargos resultantes da vida em comunidade.

Quatro soluções podem ser emprestadas ao problema

– irrestrito dever de suportar

– absoluto dever de abstenção

– dever de tolerar (com indenização)

– dever de suportar (com mitigação dos efeitos)

Art. 1278 – interesse público e via indenizatória exclusiva

A proteção conferida no artigo anterior de fazer cessar as interferências prejudiciais a segurança, sossego e saúde acabam não prevalecendo quando tais interferências forem justificadas (legitimadas) pelo interesse público. Afinal, caso haja impossibilidade de compatibilizar o interesse privado e o público, o ultimo deverá prevalecer.

Art. 5°, XXIII e 170,III da CF = a propriedade exercerá sua função social!

Nesses casos o vizinho sofrerá as interferências em nome do interesse público, no entanto, será indenizado cabalmente (completamente), levando em consideração todos os danos experimentados.

Não havendo outra possibilidade (prevalência do interesse público), é razoável exigir que todas as precauções sejam tomadas para evitar danos maiores que os próprios da atividade desenvolvida.

Art. 1279 – Exigência de atenuação.

Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderão vizinho exigir a sua redação, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis, ou seja,algum modo que ela se dê da forma menos onerosa possível, minimizando ou até extinguindo os incômodos.

Art. 1280 – Ação demolitório/reparatória (e caução de dano infecto).

O proprietário ou possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano eminente.

O dispositivo prevê a possibilidade do proprietário e possuidor buscar a tutela jurisdicional para se resguardar de eventual dano.

Poderá requerer:

– demolição do prédio vizinho em caso se ameaça de ruína, quando a reparação não for possível, servindo tanto para obras novas ou aquelas já concluídas. Ação demolitória

– reparação do prédio, quando possível, também em caso de ameaça de ruína. Ação reparatória.

– requerer caução em caso de dano iminente. Esse pedido é para quando a reparação necessária não for finalizada, ou enquanto foi iminente a possibilidade de dano. Ação cautelar – prestação de garantia.

Art. 1281 – Caução por obras alheias em prédio próprio.

O proprietário ou possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Nada mais é do que o direito de exigir garantias em obras que representem perigo iminente e que sejam realizadas por terceiros no próprio imóvel do virtual prejudicado.

Casos; servidão, passagem forçada, passagem de cabos e tubulações.

*lembrando que todos esse dispositivos se estenderam também ao possuidor pelo legislador do CC/02.

Art. 1282 – árvores limítrofes e presunção de co-titularidade.

A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos do prédio confinantes.

A árvore encontra-se na linha divisória entre prédios, ou seja, há um comunhão entre os vizinho júris tantum (que se admite prova em contrário), assim ambos são proprietários e eventuais prejuízos ou lucros deverá ser igualmente dividido entre os confinantes, assim como atitude somente serão tomadas com o consentimento dos co-proprietários.

Art. 1283 – ultrapassagem da estrema e “autotutela” extraordinária.

Ao vizinho que tenha sua propriedade alcançado por ramos ou raízes de arvore alheia, surge a possibilidade de cortá-las seguindo o plano vertical da linha demarcatória do seu prédio.

Não é preciso existir dano para que o direito seja exercido.

O proprietário da arvore cortada não tem nenhum direito de ressarcimento.

Art. 1284 – frutos caídos em solo alheio (titularidade).

O dono de prédio em que caírem espontaneamente frutos de árvore vizinha passa a ser de sua propriedade.

Se caídos à custa de intervenção do proprietário vizinho continua a regras do art. 1232 (frutos da coisa frugífera pertencem aos seu respectivo proprietário).

Válido somente para a propriedade particular.

Se os frutos caírem em propriedade pública, poderá o dono da arvore reavê-los.

Evitar conflito = entrada do vizinho em terreno alheio para retirada dos frutos caídos (naturalmente).

Art. 1285 – passagem forçada (cabimento e efeitos).

O dono do prédio que não tiver acesso (encravado) à via publica, nascente ou porto, pode (direito potestativo), mediante pagamento de indenização cabal (completa – não deve viabilizar o enriquecimento sem causa), forçar o vizinho (pois nenhum prédio pode ficar inacessível – impossibilitando regular uso e fruição), a lhe dar passagem.

Também será devido nos casos em que embora tenha ao acesso, este seja insuficiente ou inadequado.

Garantia estendida ao possuidor.

Difere da servidão predial, pois:

– deriva de lei

– atende a um interesse, em tese, recíproco (não do prédio dominante)

– considerada uma necessidade (e não mera comodidade)

– passível de extinção repentina

– sua constituição prescinde de registro

§1°: deve-se observar o menor constrangimento, assim será sacrificado o confinante menos prejudicado. Se houve mais que uma possibilidade de viabilizar a passagem, esta recairá sobe a que mais facilmente se adequar, observando as condições naturais do imóvel.

§2°: Em caso de alienação parcial (geradora de encravamento), de modo que uma das partes perca o acesso  a via pública o proprietário da outra deve tolerar a passagem. Não prejudica terceiro estranho ao negócio.

Art. 1286 – passagem de cabos e tubulações (hipóteses e feitos)

O proprietário é obrigado a suportar a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos em seu imóvel desde que:

– sejam passagens subterrâneas de cabos, túbulos ou outros condutos

– os serviços ofertados sejam de utilidade publica como água, gás, energia elétrica

– possível e não excessivamente oneroso (assim mesmo que for fisicamente possível , mas excessivamnete oneroso não ocorrerá).

O proprietário que tiver de suportar tal ônus terá direito a uma indenização que levará em conta não apenas o prejuízo do local como eventual desvalorização do imóvel.

Essa passagem deve buscar a menor ofensa possível aos direitos do proprietário atingido, assim a autorização para a passagem deve levar em conta o modo menos gravoso para o prédio submetido, mesmo que isso signifique um aumento de custo para a instalação do equipamento,

Alem disse o proprietário atingido pela passagem pode requer que as tubulações sejam removidas, à sua custa, para outro local do imóvel, desde que a utilidade dos equipamentos sejam preservados.

Art. 1287 – “grave risco” e obras de segurança correspondentes.

É possível ao proprietário do prédio atingido exigir a realização de obras de segurança para evitar danos iminentes.

Lembrando que para a passagem de cabos, tubulações, também deverão ser realizadas de modo menos gravoso possível, e a indenização devida ao proprietário do prédio atingido leva em conta seus prejuízos e a eventual desvalorização do imóvel.

 

Art.1288 – águas “naturalmente” oriundas de prédio superior.

O dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente (força natural da gravidade e a conformação do solo – diferença de nível entre prédios) do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo;

Porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada (via engenhos artificiais) por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

Qualquer tipo de intervenção que torne mais agravante esse curso da água, responde por perdas e danos.

Águas naturais: pluviais (chuva) e da nascente.

Obs: as subterrâneas podem ser oras naturais oras artificial (a que teve intervenção do homem).

Imóveis a montante – localizados a cima.

Imóveis a jusante- localizados a baixo. Este indivíduo tem que suportar aquela água correndo no seu imóvel.

Mas se o indivíduo que estivesse em baixo fosse mero comodante? Em regra não precisa suportar, então foi mudado o texto colocando também o simples possuidor.

Art. 1289:

Água artificialmente oriunda do prédio superior (conduzidas ou colhidas através do engenho humano) ao titular do imóvel a jusante é que se abrirá a alternativa:

– a indenização ou;

– desvio das águas correntes.

Obs: estamos falando de água limpas, tão somente conduzidas ou colhidas por compartilhamentos.

Água artificialmente oriunda de prédio superior vai escapar do regime do art. 1288, em que não se prevê indenização ao titular a jusante.

Inundações sempre serão prejudiciais ao imóvel a jusante?

Não necessariamente, pois podem se ter um proveito disso. Assim se trouxer proveitos e for escolhida a indenização, será então deduzido o aproveitamento que causará ao proprietário do imóvel a jusante (ou seja, não pode ter o enriquecimento sem causa, receber a indenização pelo “prejuízo” e ao mesmo tempo isso trouxe um belo de um insumo ao proprietário a jusante).

Por isso que o correto é optar ou pela indenização ou pelo desvio da água (não passando mais uma gota sequer).

Art. 1290 – águas supérfluas e interesse dos prédios inferiores.

Só se aplica ao regime das águas naturais.

O dono de prédio onde existam fontes naturais de água ou onde águas pluviais repousem, tem o direito de usá-las de acordo com suas necessidades.

A partir do momento que suas necessidades são satisfeitas, o proprietário tem o dever jurídico de não impedir ou desviar o curso natural das águas remanescentes.

O curso das águas naturais é uma previsão constitucional.

No código de 16 podia desviar, não podia impedir.

Agora o legislador de 2002, não pode nem impedir nem desviar o curso natural dessas águas.

Se não sobrar uma gota se quer da que corre sobre o imóvel a montante, ninguém poderá reclamar.

Note-se que o regime de águas supérfluas somente abrange as águas não captadas (pluviais ou nascentes), quanto as demais, é lícito seu represamento ou desvio.

Ilícito, será todas as águas pluviais (chuvas) ou da nascente se forem desperdiçadas pelo proprietário a montante, este não aproveitará nada a ele mesmo e ainda gera a obrigação de indenizar.

Art. 1291 – poluição de águas que atingem prédios inferiores.

A poluição das águas é um ato licito ou ilícito? Depende, as vezes é considerada um e outras outra.

Quem tem o imóvel situado a montante ao mesmo tempo pratica ilícito civil, penal e administrativo.

No interesse civil ele procura atender o proprietário que se situada logo a baixo.

As águas de primeira necessidade daquele que esta no imóvel a jusante não podem ser poluídas.

As que não forem de primeira necessidade (voltadas ao aproveitamento econômico), uma vez poluídas, ou elas são recuperadas ou haverá uma indenização para o titular do imóvel a jusante.

O prof disse que o legislador coloca uma terceira situação: dizendo que essas águas que não sejam de primeira necessidade e forem poluídas poderão ser desviadas E ainda sem indenizar. Só que o legislador esta cometendo uma gafe, pois priva o titular do imóvel a jusante da corrente natural da água – esse artigo então é INCONSTITUCIONAL. Só seria constitucional se o art. tivesse até a segunda opção que é a indenização, subtraindo a parte de desvio da água.

Art.1292 – obras de represamento e eventual responsabilidade.

– O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras (engenho humanos – águas artificiais) para represamento de água em seu prédio.

O represamento só será lícito quando não tolher o acesso às águas supérfluas pelos prédios inferiores, assim excedida a necessidades de consumo (inclusive industrial), que são as primeiras necessidades, o represamento de nascentes e águas pluviais (águas supérfluas) é inadmissível.

O titular desses engenhos possui um esforço para sua ereção e sua manutenção.

– Se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido (vedado o enriquecimento sem causa).

Uma responsabilidade objetiva – desnecessidade de demonstrar a culpa, apenas o resultado, a conduta e o nexo causal, ou subjetiva – necessidade demonstrar a culpa?

O empreiteiro responsável pelo o engenho, terá uma responsabilidade subjetiva. Entretanto, segundo o código responde objetivamente, sem nenhuma necessidade de demonstração de prova.

Art. 1293 – canais para recebimento e escoamento de águas.

Aqui não temos uma servidão de aqueduto e sim direito de vizinhança. Então estamos diante de Direito de Vizinhança de Aqueduto.

Uma pessoa tem o direito de construir, em terreno alheio, canais que levem água para o seu prédio, desde que:

– sejam águas de que tenha direito

– sejam indispensáveis para as primeiras necessidades

– que o exercício deste direito não prejudique a agricultura e a industria

– tenha prévia e completa (cabal) indenização

Aqueduto aparente? Ou subterrâneo?

Os proprietários prejudicados poderão exigir que a canalização seja subterrânea quando atravessar edificações, pátios,hortas, jardins ou quintais.

Deverá ser construído com a menor onerosidade possível aos proprietários prejudicados, tudo a custa do beneficiado, sem contar que as despesas de conservação também serão de responsabilidade deste ultimo.

Art. 1294 – regime de passagem de cabos e tubulações (remissão).

É possível:

– exigir indenização pela desvalorização da área remanescente (art. 1286).

– canalização seja removida para outro local do imóvel, custas do proprietário prejudicado.

– que sejam realizadas obras de segurança, caso a canalização ofereça grave risco (art. 1287)

Sempre observará a menor onerosidade possível para aquele que esta suportando essa passagem.

O aqueduto só vai ser subterrâneo em algumas hipóteses.

Art. 1295 – cercamento e construção inofensivos (e acesso às águas).

Aqui a técnica é diferente do condomínio.

Conciliar os interesses do titular do “aqueduto” e do proprietário do imóvel onde o mesmo se situa;

Resguardadas a segurança e a conservação da obra, a este é facultado (lícito):

– cercar o imóvel e nele edificar;

– usar as águas do aqueduto para atender as suas necessidades vitais. Com relação as águas de primeira necessidade, onde tenho que suportar o aqueduto que passa pelo meio do imóvel posso utilizá-lo também. Entretanto, não é porque passa no meio do meu imóvel que posso tomar plena liberdade de interromper, impedir.

Quando sacrifício a minha liberdade em prol da necessidade/ vontade do vizinho ele também sacrificará sua vantagem a meu favor.

Art. 1296 – águas supérfluas do aqueduto.

Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canaliza-la mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalentes despesas que então seriam necessárias para a condução das águas (evitando-se o enriquecimento sem causa) até o ponto derivação(ponto em que a pessoa retirar para uso próprio)

Esse artigo se fala em faculdade (o indivíduo exerce se assim entender conveniente).

Se C escolher fazer um aqueduto deverá dividir as despesas com A ou poderá fazer um aqueduto sozinho até chegar as águas de primeira necessidade. É uma faculdade! (fiz um desenho, nas não consegui colocá-lo aqui. Se alguém precisar, deixa um comentário aqui com o e-mail que eu mando)

Art. 1297 – direito de tapagem.

O proprietário tem o direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger p seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e renovar macros destruídos ou arruinados, repartindo proporcionalmente as despesas.

Toda obra divisória construída entre os prédios presume-se, relativamente, ser de ambos os proprietários (co-titularidade), ou seja, as obras divisórias podem pertencer exclusivamente a um dos confinantes, cabendo a demonstração de que construiu a obra em seu terreno e não foi ressarcido nas despesas decorrentes.

As cercas vivas, arvores ou plantas que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas de comum acordo entre os proprietários. Esse presunção de comunhão também é relativa, admitindo prova em contrário.

Tapumes comuns: destinados a impedir a passagem de animais de grande porte, cujo custo deve ser suportado por cada proprietário. Sebes vivas, cercas de arame ou de madeira.

Tapumes especiais: destinados a impedir a passagem de animais de pequeno porte, os quais devem correr por conta do proprietário desses animais.

Art. 1298 – limites controversos (posse justa, divisão e adjudicação)

Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão pela posse justa, ou seja, aquela posse que não é violenta, clandestina (feita às escondidas) ou precária (obtia com abuso de confiança, daquele que a recebe com obrigação de restituí-la).

Não bastando, o terreno contestado se dividirá em parte iguais entres os prédios.

Não bastando, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro prejudicado.

Art. 1299- liberdade (genérica) de construir.

Consagra a liberdade do proprietário de edificar sobre seu prédio. Contudo, tal prerrogativa, não é conferida de modo absoluto, pelo contrário, é conformada pelos regulamentos administrativos (por questões de segurança) e direitos dos confinantes (evitar conflitos vicinais).

Proprietário do imóvel – responsabilidade objetiva.

Construtor – responsabilidade subjetiva.

O litisconsórcio será facultativo.

O direito do vizinho ou do poder publico de garantir os limites previstos na legislação pode ser efetivado por meio de:

– ação de nunciação de obra nova (se a obra irregular ainda estiver em fase de construção)

– ação demolitória (obra já estiver pronta)

Art. 1300 – construção e despejo de águas sobre o prédio confinante.

A construção (engenho artificial) deverá ser feita de modo que o prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Ex: chuva que cai em um prédio e jorra ou goteja para o prédio vizinho.

Art. 1301 – janelas, eirados, terraços e varandas (restrições).

É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

Resguarda o direito à privacidade e a intimidade dois vizinhos sob a perspectiva dos direitos de vizinhança.

Serve para evitar a visão direta da propriedade pelo vizinho.

Obs: segundo a sumula 120 do STF paredes de tijolos de vidro translucido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho.

– janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, não poderão ser abertas a menos de 75 cm.

-não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, aquelas não maiores de 10 cm de largura x 20 cm de comprimento x 2 m de altura.

 

Art. 1302 – pretensão ao desfazimento da obra (prazo decadencial).

Estabelece prazo decadencial de ano e dia para que o dono de prédio atingido pelo despejo de água ou pela abertura de acessos (1301), para que exija o seu desfazimento.

Não o fazendo tempestivamente, a obra se consolida e assim o confinante prejudicado:

– perde o direito de reclamar o desfazimento da obra “ilícita”

– fica sujeito à edificação em estrita conformidade com normas pertinentes.

Obs: não atinge quanto a luz e a ventilação, pois a qualquer tempo o prejudicado pode construir contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Art. 1303 – distancia especial para edificações (zona rural).

Em zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de 3 metros do terreno vizinho à vista da maior necessidade de aproveitamento pleno de todos os espaços disponíveis.

Art. 1304 – edificação sujeita a alinhamento (efeitos).

Direito de travejamento – colocar traves ou vigas sobre o prédio vizinho, apoiando sua construção.

É o direito conferido ao proprietário do imóvel contiguo que pretenda edificar utilizando parede previamente levantada por seu confinante.

Requisitos:

– imóvel urbano, sujeito a alinhamento.

– a parede suporte o travejamento.

– confinante seja embolsado do valor da metade da parede e metade do chão.

Se a construção ruir ou causar danos ao proprietário confinante, deve o construtor indenizá-lo, independentemente de culpa.

Art. 1305 – parede divisória estendida ao prédio contiguo (efeitos).

O confinante que primeiro construir, pode estabelecer a parede divisória até meia espessura do terreno contiguo.

Art. 1306 – condomínio de parede-meia e regime de utilização.

Poderá o condômino utilizar a parede até a meia espessura

– não pondo em risco a segurança ou a separação dos prédios.

– será precedida de prévio aviso ao condômino

Art. 1307 – alteamento de parede divisória (efeitos pessoais e reias).

A parede divisória entre os prédios pode ter sua altura aumentada mesmo que seja preciso a reconstrução, desde que o interessado na obra se responsabilize por todos os custos advindos da atividade (realização da obra) e também gastos resultantes da sua conservação.

Só será admissível se suportar tal providencia (sem risco de desabamento).

Art. 1308 – infiltração e interferências nocivas (vedação e mitigações).

É proibido que sejam encostadas á parede divisória equipamentos responsáveis por infiltrações ou outras espécies de interferências prejudiciais.

 

Não abrange as chaminés ordinárias e fogões de cozinha, pois não representam fundado risco para o prédio vizinho.

Art. 1309 – poluição/ inutilização de poço (ou nascente) preexistente.

São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.

Só se aplicam  no caso de preexistência da fonte (captada ou não).

Art. 1310 – subtração de águas de primeira necessidade.

É vedada a obra que retire ao titular de poço ou nascente a águas indispensáveis às suas necessidades normais.

Art. 1311 – obras acautelatórias (desmoronamento/ deslocamento).

Preconiza a realização de obras acautelatórias sempre que a obra puder provocar movimentação de terra, desmoronamento ou o comprometimento da segurança do imóvel vizinho.

O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelo prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

Art. 1312 – cumulação entre ações demolitória e indenizatória.

Estabelece a viabilidade da cumulação de pleitos demolitório (construção feita em desacordo com a regulamentação prevista) e indenizatório (construtor é obrigado a pagar perdas e danos – lucros cessantes e danos emergente), afinal despontam danos em razão da violação aos direitos de vizinhança.

Não implicará em demolição: construção e invasão inferior a 1/20 do imóvel vizinho se de boa-fé e se o valor da construção exceder o dessa parte; e construção e invasão superior a 1/20 do imóvel vizinho, desde que esteja de boa-fé.

Art. 1313 – ingresso tolerado (hipóteses e efeitos).

Permite que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, desde que respeitadas as orientações quanto a horários e forma de utilização, para:

– reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório. Ex: reparações de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços, nascentes, aparo de cerca viva.

– apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente. Desta forma, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedido a sua entrada no imóvel.

Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.

DO CONDOMINIO GERAL

 

Comunhão = pluralidade de sujeitos no exercício de um direito.

Varias pessoa vão possuir direito idênticos sobre a mesma coisa ou conjunto de bens.

Comunhão – gênero. Condomínio – espécie.

 

Art. 1314 – direito e restrições aos condôminos.

Como manifestação peculiar do direito de propriedade (diferente da comunhão), o condomínio observa as linhas gerais do domínio.

O condômino pode usar, fruir, dispor e reivindicar (faculdade do domínio) desde que:

– só possa usar a coisa conforme sua destinação

-só possa ceder seu uso (posse e gozo) a terceiros (fluir) com a anuência de todos os demais (consenso)

– só possa dispor (onerosamente) de sua quota sobre a coisa indivisa observando o direito de preferência do consorte (prejudicado pode requerer que o negocio seja desfeito – por não tem cumprido o direito de preferência – dentro de 180 dias, desde que deposite o preço).

Aqui vamos encontra a dupla restrição

Tanto função social e direito de vizinhança, como também fixação da destinação e da compatibilidade com o exercício dos direitos pelo demais consortes.

Lembrando que o condômino deve usar a coisa de acordo com a sua natureza e sua finalidade. É proibido, sem anuência dos demais condôminos, modificações que alterem a substancia da coisa. Ex: mudar a maneira de exploração.

Além disso, não pode dar posse, uso ou gozo dela para terceiros estranhos, sem os consentimento dos demais.

Qualquer co-proprietário pode demandar a tutela possessória em proveito comum ou reciprocamente ou reivindicá-la pelo direito regressivo.

Alienação da parte ideal: encontramos a liberdade genérica de cada condômino, só ficando impedidos quanto ao bem indivisível objeto de negocio oneroso.

Classificação dos condomínios

– pela origem: convencionais, eventuais (voluntários) e legais (ou necessários);

– pela forma: pro diviso e pro indiviso;

– pela duração: transitórios (voluntários) e duradouros (legais);

– pelo objeto: universais (hereditário) e singulares;

Se um condômino usa a coisa por inteiro, pode ser compelido a pagar aluguel aos demais (devido desde a “citação”) – visto que usa mais do que aquilo que cabe em sua quota.

Art. 1315- concurso sobre despesas e medidas dos quinhões.

A obrigação primordial do condômino  é concorrer, na proporção de sua participação, para as despesas de conservação ou divisão da coisa, bem como suportar, na mesma proporção, os encargos de sua responsabilidade. Como o dono tem direito aos frutos, também terá, o dever de responder pelo ônus.

É preciso que o ato de constituição de um condomínio estabeleça as partes de cada condômino, sob pena de presumirem-se iguais.

Art. 1316 – viabilidade de renuncia exonerativa.

Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando á parte ideal.

Se algum dos condôminos assumir as despesas e as dívidas, a renuncia lhe aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção do pagamento que fez.

Quando nenhum consorte se dispuser a assumir tal despesa, a coisa comum será dividida (ou alienada se for indivisível), onde cada um responder sua parte.

Art. 1317 – dívida que aproveita aos condôminos.

Quando a divida for contraída, é preciso que se estabeleça, desde logo, qual a responsabilidade de casa consorte. Se não houver discriminação nos gastou ou não se estipulou a solidariedade, presume-se que as obrigações foram contraídas proporcionalmente às quotas de cada um.

Art. 1318 – dívida contraída por condômino em proveito comum.

Quando todos os condôminos contraírem dívidas conjuntamente, cada um responde na proporção do seu quinhão.

Se a dívida foi contraída, entretanto, por um dos condôminos, em proveito da comunhão e durante ela, este é o responsável perante o credor, tendo o direito de ação regressiva contra os demais consortes.

Art. 1319- responsabilidade por frutos e danos causados.

Como os frutos são de todos, caso algum dos condôminos venha a percebê-los sozinho, responderá:

– aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum (um montante que ultrapasse sua quota) e;

– pelo dano que lhe causou (de repente os frutos foram colhidos antecipadamente, prejudicando, então, a coisa frutífera).

A utilização exclusiva do condomínio enseja a obrigação de retribuição aos demais.

Se os frutos pertence a todos, eles devem ser repartidos proporcionalmente entre eles.

Assim, como todas as dívidas devem também, ser repartidas entre todos.

Art. 1320 – divisão da coisa comum (e indivisibilidade negocial)

A lei aqui facilita a extinção do condomínio. O comunheiro pode pedira extinção do condomínio a qualquer tempo, pois se trata de um direito potestativo.

O custo inerente à divisão deverá ser compartilhado pelo condôminos, na proporção de seu quinhão.

Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior que cinco anos, suscetível de prorrogação (por deliberação dos próprios condôminos).

Quando o condomínio for voluntário, estabelecido por doador ou testador, não poderá exceder 5 anos. O prazo que exceder esses 5 anos, não será considerado.

Ao condomínio é licito a qualquer momento exigir a divisão da coisa comum, afinal ninguém pode ser obrigado a permanecer em condomínio, pois a comunhão é uma situação transitória e inconveniente.

Possuindo graves razões, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1321 – remissão a disciplina partilha hereditária.

A divisão entre condôminos é declaratória e não atributiva da propriedade.

Da mesma maneira que o direito hereditário é concedido ao herdeiro como consequência da morte e não em razão da partilha (efeito meramente declaratório) e o legislador também presume que o quinhão condominial pertence ao condomínio, assim, a divisão opera retroativamente, pois o direito ao quinhão integra o seu patrimônio desde o momento em que se instala o condomínio, e não a partir da divisão.

Se a coisa foi indivisível, os condôminos podem adjudicá-la a um só, que indenizará os outros. Caso não seja possível, só resta a venda da coisa e se fará rateio da coisa.

Art. 1322 – indivisibilidade: adjudicação ou alienação.

Quando o bem for indivisível e os consortes não quiserem adjudicá-la, seguirá uma ordem de preferência para a venda (afinal não há mais interesse na manutenção do condomínio):

– condômino (ao estranho)

– titular de benfeitorias mais valiosas (entre condôminos)

– condômino com maior quinhão (inexistindo benfeitorias)

Não havendo possibilidade de se encontrar o condômino de maior privilégio, ou seja, se nenhum deles possuem benfeitorias na coisa comum, o bem será vendido mediante licitação pelo melhor preço.

Primeiramente oferecida ao condômino, afinal prefere-se o condômino ao estranho. Se não nenhum condômino quiser, passará a licitação entre estranhos.

Art. 1323 – deliberação majoritária sobre a administração.

Caso haja a impossibilidade gozo comum do objeto do condomínio, poderá ter:

– a alienação

– fruição (locação)

– simples administração

Se a partes decidirem por não usar conjuntamente a coisa comum, nem aliená-la nem dividi-la, será deliberado por maioria a escolhe de um administrado.

Pode ser estanho ao condomínio ou um dos condôminos.

Administração é simples gestão da coisa comum.

Se optarem pela fruição do bem confere-se preferência ao condômino em detrimento de terceiro.

Art. 1324 – condômino administrador e representação legal.

O condômino administrador deve ser tido como representante legal dos demais, mas possui dois aspectos:

– é uma presunção simples (possível prova em contrário, portanto).

– é considerado um representante comum (escapando o termo mandatário).

Temo o mandato tácito, onde o administrador só pode praticar atos de administração, não podendo gravar ou alienar a coisa comum.

Art. 1325 – maioria (conforme quinhões) e suprimento judicial.

A maioria absoluta, que é estabelecida para a escolha do administrador, será calculada pelo valor dos quinhões.

Atingida a maioria absoluta, a deliberação prevalecerá mesmo contra a minoria que pode optar pelo recesso.

Se não for atingida a maioria absoluta será necessário o suprimento judicial, assim o juiz decidirá discricionariamente, ouvindo os interessados.

Havendo dúvida sobre o valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1326 – partilha de frutos comuns (critério).

Os frutos da coisa comum serão partilhados na proporção dos quinhões, com exceção da estipulação de ultima vontade em contrário.

Art. 1327 – meação de paredes, cercas, muros e valas.

O condomínio, aqui,existe em razão da utilidade comum desses bens divisórios. As paredes, as cercas, os muros, as valas, a que se refere, como quaisquer outras obras divisórias, são de uso comum dos confinantes.

Há presunção de que tais meios divisórios são dos condôminos confinantes, salvo prova em contrário.

Assim a comunhão não esta na propriedade deles e sim dos meios divisórios.

Art.1238 – direito de estremar e aquisição potestativa de meação.

Meação – direito de aquisição do proprietário confinante, podendo exigi-lo judicialmente, caso o proprietário exclusivo se negue a entrar em acordo.

O condômino tem direito de adquirir meação nos muros, cercas, mediante o pagamento de metade do valor atual das obras e do terreno por ela ocupado que foram realizados pelo outro condômino, para evitar o enriquecimento sem causa.

Art. 1329 – controvérsia sobre o valor e estimação judicial.

Despontando controvérsia entre os envolvidos quando ao valor de que o despojado será embolsado, observar-se-á arbitramento judicial. Os custos da perícia será arcado pelos duas partes.

 

Art. 1330 – pretensão à divisão e uso ilícito de tapume indiviso.

Estabelecido o valor a ser pago pelas partes ou pelo judicial, essa valor deverá ser pago ou depositado, judicialmente, para poder fazer o uso da divisória.

Enquanto o vizinho não pagar ou depositar o preço da meação, nenhum uso poderá ser feito tanto da parede, como do muro,da vala, da cerca ou de qualquer outra obra divisória.

 

Anúncios

Deixe uma resposta

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s